Razvrgnuće suvlasničke zajednice na stvari s naglaskom na razvrgnuću suvlasništva na nekretnini
Da li s više osoba imate istu stvar/nekretninu u vlasništvu na način da svakoj pripada po dio tog prava vlasništva te su sve one suvlasnici te stvari/nekretnine? Ovdje iznosimo osnovne zakonske predmnjeve u odnosu na pravo suvlasnika na razvrgnuće suvlasničke zajednice te neke od načina razvrgnuća takve zajednice na nekretnini kako bi u konačnici postali vlasnik iste nekretnine u cijelosti ili dobili novčanu naknadu na ime vrijednosti vašeg suvlasnički dijela, a sve sukladno relevantnim odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/2000, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 90/10, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17, dalje u tekstu ZOVSP/96).
Pravo je svakoga suvlasnika da zatraži razvrgnuće suvlasništva na stvari, pa tako i suvlasništva nad nekretninom.
Ako između suvlasnika nije moguće postići sporazum o načinu razvrgnuća (dobrovoljno razvrgnuće), svaki od suvlasnika može se obratiti sudu s prijedlogom za razvrgnuće suvlasništva (sudsko razvrgnuće).
Svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno i to mu pravo ne zastarijeva. Suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. O prigovoru da se ne može zahtijevati razvrgnuće odlučit će sud nadležan za vođenje postupka razvrgnuća.
U pravilu sud o razvrgnuću odlučuje u izvanparničnom postupku, međutim, ako je između suvlasnika sporno vlasništvo nad predmetom diobe ili omjer suvlasničkih dijelova, sud će obustaviti izvanparnični postupak i stranku s njezinim zahtjevom uputiti u parnicu. U parničnom postupku koji će se provoditi prema odredbama Zakona o parničnom postupku odlučiti će se i o zahtjevu za razvrgnuće suvlasništva.
U članku 50. stavku 1. ZOVSP-a/96 određeno je da kad razvrgnuće provodi sud, on je u prvom redu vezan strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona. Nadalje, u stavku 2. istog članka propisano je da ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1., on će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski.
Ako geometrijska dioba nekretnine nije moguća bez da se znatno umanji njezina vrijednost, sud će odrediti civilnu diobu nekretnine odnosno odlučiti da se nekretnina proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli suvlasnicima razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima.
Odluku o civilnoj diobi sud donosi nakon dobivenog negativnog nalaza i mišljenja sudskog vještaka građevinske struke o mogućnosti geometrijske diobe nekretnine. Zajedno s nalazom i mišljenjem, sudski vještak napravit će i procjenu vrijednosti nekretnine. Procijenjena vrijednost bit će osnova za određivanje minimalne i početne kupoprodajne cijene nekretnine u budućem postupku javne dražbe.
Procjenu vrijednosti sudski vještak donosi na temelju namjene zemljišta ili zemljišta s građevinom, općeg stanja nekretnine, njezine starosti, položaja u prostoru, trenutnim cijenama na tržištu nekretnina i drugih faktora. Na nalaz, mišljenje i procjenu vrijednosti vještaka suvlasnici mogu uložiti primjedbe, na koje se vještak mora očitovati pisano na posebnom ročištu koje će biti sazvano radi obrazloženja i mogućih nadopuna nalaza i mišljenja. Kada sve pretpostavke budu ispunjene, sud će donijeti rješenje o razvrgnuću suvlasničke zajednice civilnom diobom. Troškove postupka suvlasnici snose u jednakim omjerima osim ako sporazumom o troškovima među njima nije drugačije određeno. Nekretnina će biti prodana putem javne dražbe prema pravilima Ovršnog zakona.
Razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom
Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima. Pri tom ostali suvlasnici imaju do isplate založno pravo na stvari koja je pripala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom. Posebno se napominje da suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog kako bi sudu opravdali svoje pravo na ovaj način razvrgnuća suvlasničke zajednice.
U kontekstu dobrovoljnog načina razvrgnuća suvlasničke zajednice, ovaj način razvrgnuća se u praksi ostvaruje sklapanjem pravnog posla (npr. kupoprodajni ugovor) među suvlasnicima, u kojem se odrede kupac, prodavatelj te iznos kupoprodajne cijene suvlasničkih djelova koji su predmet prijenosa vlasništva odnosno prodaje.
Valja istaknuti da poseban način dobrovoljnog razvrgnuća suvlasničke zajednice predstavlja uspostava etažnog vlasništva na nekretnini. To znači da suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će sa svojim određenim suvlasničkim dijelom (idealni dio) povezati vlasništvo posebnog dijela nekretnine tj. uspostaviti etažno vlasništvo. Ovaj institut će biti podrobnije objašnjen u zasebnom stručnom članku.
Pravni učinci razvrgnuća suvlasničke zajednice
Svaki suvlasnik koji je sudjelovao u razvrgnuću stječe na temelju sporazuma o razvrgnuću ili pravomoćne odluke suda o razvrgnuću, a na zakonom određeni način, pravo vlasništva ili/i neko drugo pravo, izvodeći ga iz onoga svoga suvlasničkoga dijela s kojim je sudjelovao u tom razvrgnuću, a koji mu istodobno prestaje.
Zakonom određeni način stjecanja i prestanka prava vlasništva, odnosno suvlasništva i drugih stvarnih prava na temelju sporazuma, odnosno odluke suda iz stavka 1. ovoga članka jest predaja pokretnina u samostalan posjed, odnosno uknjižba prava na nekretninama u zemljišnim knjigama, ako nije što posebno propisano.
U slučaju sudskoga razvrgnuća, izvršenje odluke o razvrgnuću moći će zahtijevati svaki od suvlasnika koji je sudjelovao u tom razvrgnuću, bez obzira na to na čiji je zahtjev sud odlučivao.